부동산·임대차·건설 / 재개발·재건축
재개발·재건축
설명
재개발·재건축 구역 안에 집이나 땅이 있어 분양신청, 현금청산, 조합 결정을 두고 고민하는 분, 반대로 조합 운영을 두고 조합원의 문제 제기에 대응해야 하는 조합 쪽이 이 쪽을 찾습니다. 조합에서 받은 통지문과 공고의 날짜부터 확인하는 것이 출발점입니다.
재개발과 재건축은 낡은 건물이 모인 구역을 정비하는 사업으로, 도시 및 주거환경정비법(도시정비법)이 절차를 정하고 있습니다(도시정비법 제2조). 보통 구역 안의 땅이나 건물 소유자(토지등소유자 — 재건축은 건물과 그 땅을 함께 가진 사람)가 조합을 만들어 시장·군수 등의 인가를 받고, 분양신청과 관리처분계획 인가를 거쳐 공사로 이어집니다(같은 법 제35조, 제72조, 제74조).
구역 안에 집이나 땅이 있다면 조합이 보내는 분양신청 통지와 그 통지에 적힌 분양신청 기간을 놓치지 않는 것이 중요합니다. 이 기간에 분양신청을 하지 않거나 기간이 끝나기 전에 철회하면 새 집을 분양받는 대신 손실보상(현금청산) 협의 대상이 됩니다(도시정비법 제72조, 제73조). 통지문과 공고, 종전 자산 평가액과 분담금 추산액이 적힌 서류를 모아 두세요.
현금청산 대상이 되었다면 조합은 관리처분계획이 인가·고시된 다음 날부터 90일 안에 손실보상 협의를 해야 하고, 협의가 되지 않으면 수용재결을 신청하거나 매도청구소송을 내게 됩니다(도시정비법 제73조). 보상액은 감정평가를 바탕으로 정해지므로, 평가에서 빠진 부분이 없는지 건물·시설 사진과 공사·수리 영수증으로 확인해 두세요. 수용재결에 대한 이의신청과 소송은 기한이 짧으므로 재결서를 받은 날짜를 먼저 적어 두세요.
조합의 결정을 다투거나 조합 쪽에서 대응해야 한다면 총회 소집 통지, 의사록, 관리처분계획서 같은 서류가 출발점입니다. 조합원과 토지등소유자는 이런 서류의 열람·복사를 요청할 수 있고, 조합은 15일 안에 그 요청에 따라야 합니다(도시정비법 제124조). 관리처분계획처럼 처분으로 다투는 소송은 처분이 있음을 안 날부터 90일 안에 내야 하고(행정소송법 제20조), 고시로 알리는 처분은 고시를 보지 못했더라도 고시의 효력이 생긴 날 안 것으로 보므로, 고시된 날짜와 통지를 받은 날짜를 바로 적어 두세요.
이런 상황이면
- 재개발 분양신청 기간을 놓친 것 같은데 어떻게 되는지 궁금해요
- 현금청산 금액이 주변 시세보다 너무 낮게 나온 것 같아요
- 재건축 조합 설립에 동의하지 않았더니 매도청구 소송이 들어왔어요
- 조합 총회 의사록과 회계 자료를 보여 달라고 했는데 주지 않아요
- 조합 임원인데 조합원들이 관리처분계획 결의가 잘못됐다며 소송을 하겠다고 해요
자주 묻는 질문
- 분양신청을 하지 않으면 어떻게 되나요?
- 분양신청 기간에 신청하지 않거나 기간이 끝나기 전에 신청을 철회하면 분양 대상이 아니라 손실보상 협의 대상이 됩니다(도시정비법 제73조 제1항). 분양신청 기간은 조합이 통지한 날부터 30일 이상 60일 이내로 정해 알리므로(같은 법 제72조 제2항), 법이 정한 범위가 아니라 내가 받은 통지문에 적힌 마감일을 기준으로 챙기세요. 신청할지 망설여진다면 통지문에 적힌 종전 자산 가격과 분담금 추산액부터 비교해 보세요.
- 현금청산 보상금이 너무 적은 것 같아요. 어떻게 다투나요?
- 수용재결로 보상금이 정해졌는데 이의가 있다면 재결서 정본을 받은 날부터 30일 안에 토지수용위원회에 이의를 신청해야 합니다(공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률 제83조). 바로 행정소송으로 다투려면 재결서를 받은 날부터 90일 안에, 이의신청을 거쳤다면 이의신청에 대한 재결서를 받은 날부터 60일 안에 소송을 내야 합니다(같은 법 제85조). 재결서를 받은 날짜를 적어 두고, 감정평가에서 빠졌다고 보는 항목과 그 근거 자료를 모아 두세요. 재건축처럼 매도청구소송으로 진행된다면 법원에서 받은 소장의 날짜와 서류에 적힌 기한부터 확인하세요.
- 관리처분계획이 잘못된 것 같아요. 언제까지 다툴 수 있나요?
- 처분의 취소를 구하는 소송은 처분이 있음을 안 날부터 90일, 처분이 있은 날부터 1년 가운데 하나라도 지나면 낼 수 없습니다(행정소송법 제20조 제1항, 제2항). 관리처분계획 인가처럼 고시로 알리는 처분은 고시를 실제로 보았는지와 관계없이 고시의 효력이 생긴 날 안 것으로 보므로, 고시된 날부터 90일을 기준으로 챙기세요. 행정심판을 거쳤다면 재결서 정본을 송달받은 날부터 세며, 이 기간은 늘릴 수 없는 불변기간입니다(같은 조 제1항, 제3항). 어떤 결정을 어떤 방식으로 다툴지는 그 결정이 인가를 받았는지 등에 따라 달라지므로, 총회 소집 통지와 의사록, 인가·고시를 받은 날짜를 함께 정리해 두세요.
- 조합에 자료를 보여 달라고 할 수 있나요?
- 조합 임원 등은 정관, 총회 의사록, 관리처분계획서, 월별 자금 입출금 내역 같은 서류를 작성하거나 바꾼 뒤 15일 안에 인터넷 등으로 공개해야 합니다(도시정비법 제124조 제1항). 조합원이나 토지등소유자가 열람·복사를 요청하면 조합은 15일 안에 따라야 하고, 복사 비용은 실비 범위에서 요청한 사람이 냅니다(같은 조 제4항, 제5항). 받은 자료는 요청한 목적 밖으로 쓰면 안 되므로(같은 조 제6항), 요청할 때 필요한 서류와 목적을 적어 서면으로 보내세요.
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이 글은 일반적인 설명이며 개별 사건의 법률 자문이 아닙니다. 사건마다 사실관계가 달라 결과도 다를 수 있습니다.
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